Risposte alle domande più frequenti

Chi acquista gli immobili?

Gli immobili vengono acquistati da Casa69. Gli investitori acquistano invece quote di Casa69.

Cosa significa diventare socio “B”?

I soci “B” hanno gli stessi diritti patrimoniali dei soci “A” ossia guadagnano come i soci “A” ma senza avere la possibilità e l’onere di partecipare alle assemblee dei Soci che, come principale delibera, designano l’organo amministrativo della società.

Cosa guadagnano gli amministratori?

Solo il 20% del risultato d’esercizio prima delle imposte.

Se Casa69 perde gli amministratori non guadagnano ed inoltre, negli anni successivi, prima di ottenere la loro success fee, dovranno ripianare la perdita pregressa.

Un esempio:

Anno x = un operazione in utile di 100 ed una seconda in perdita di 400 = perdita di 300. In questo caso nessun emolumento per gli amministratori che avranno lavorato gratuitamente.

Anno x+1 = la società guadagna complessivamente 400. L’emolumento sarà pari al 20% di 100 (400 – 300) = 20

Qualora investissi avrei delle incombenze fiscali?

No, nemmeno avvisare il commercialista.

Quanto posso investire?

Casa69 effettua periodicamente degli aumenti di capitale.

Per essere avvisati degli aumenti sarà sufficiente inviare una e-mail a info@casa69.it.

Gli aumenti transiteranno attraverso il  Portale di equity crowdfunding WeAreStarting.

Abbiamo scelto un Portale non esclusivamente immobiliare in quanto desideriamo che i nostri potenziali Soci non ci confondano con altri Offerenti.

Meglio diventare Soci in Casa69 o selezionare un investimento immobiliare attraverso  gli altri portali?

I Portali sono vetrine che guadagnano intermediando operazioni, non importa che siano buone o cattive.

L’investitore non è in grado di comprendere quanto sia rischiosa / redditizia l’operazione immobiliare in quanto necessiterebbe di una due diligence estremamente lunga e complessa anche per gli specialisti del settore.

Viceversa in Casa69 si potrà decidere se diventare Soci analizzando le performance realizzate ed i risultati conseguiti.

Inoltre gli amministratori sono anche i principali Soci e, pertanto, hanno un doppio interesse che la società guadagni.

Come definire l’investimento nel capitale di Casa69?

E’ un investimento simile a quello che si potrebbe effettuare in una società di  Private equity.

Un investimento non certamente liquido ma, proprio per questo, dovrebbe essere decisamente più redditizio.

Gli italiani sono dei buoni risparmiatori ma dei pessimi investitori in quanto desiderano avere tutto il loro denaro sempre a loro disposizione.  Viceversa, il buon investitore deve fare lavorare il proprio denaro in una logica di lungo periodo: più la durata del suo investimento si allunga e più avrà probabilità di guadagnare.

Posso vendere in qualsiasi momento le mie quote?

Si anche se naturalmente dovrà esserci qualcuno che le acquista.

Certamente non sarà come vendere azioni della Apple ma Casa69 si preoccuperà di fare conoscere a tutti i prezzi delle ultime  transazioni: lo Statuto obbliga a comunicare agli amministratori il prezzo di vendita, quest’ultimi lo pubblicheranno sul sito della società, così che sarà facile stabilire il prezzo per concludere una trattativa.

Quale sarà la mia tassazione quando venderò le mie quote?

Investimento di Persona Fisica (consigliato)

Le plusvalenze / minusvalenze si intendono realizzate nel momento in cui si perfeziona la cessione a titolo oneroso delle partecipazioni. Sulle plusvalenze è dovuta un’imposta sostitutiva del 26% nell’anno di incasso del corrispettivo.

Eventuali minusvalenze realizzate dalla cessione di partecipazioni non qualificate potranno essere compensate con plusvalenze realizzate negli anni successivi, ma non oltre il quarto, derivanti anche dalla cessione di partecipazioni qualificate e viceversa.

Investimento di Persona Giuridica

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni aventi i requisiti previsti dall’art. 87, Tuir sono non imponibili nel limite del 95% del loro ammontare (c.d. PEX participation exemption).

Al contrario, le minusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni pex sono completamente indeducibili.

I requisiti per godere dell’esenzione dalla tassazione del 95% della plusvalenza sono

  1. possesso: la partecipazione deve essere posseduta ininterrottamente dal primo giorno del dodicesimo mese precedente rispetto a quello della cessione considerando cedute per prime le partecipazioni acquistate in data più recente;
  2. classificazione in bilancio: l’iscrizione tra le immobilizzazioni finanziarie deve essere effettuata fin dal primo bilancio chiuso durante il periodo di possesso, quindi la prima scelta effettuata dall’impresa risulta poi vincolante rispetto al regime di esonero;
  3. residenza della società partecipata: la residenza fiscale della società partecipata non deve essere situata in Stati o territori a regime fiscale privilegiato salvo interpello;
  4. esercizio di un’impresa commerciale: la società partecipata deve svolgere un’effettiva attività d’impresa commerciale secondo l’art. 55 del tuir (è sempre considerata NON commerciale l’attività delle partecipate il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da immobili diversi da quelli che costituiscono effettivi beni-merce (società di «gestione immobiliare») e da impianti e fabbricati utilizzati direttamente come strumentali nell’esercizio dell’impresa; è sempre considerata commerciale l’attività delle società con titoli negoziati in mercati regolamentati).

I requisiti di cui alle lett. 3 e 4 devono sussistere almeno dall’inizio del 3° periodo d’imposta anteriore al momento della alienazione della partecipazione esente.

In assenza dei suddetti requisiti la plusvalenza sarà tassata per intero nell’esercizio in cui è stata realizzata; è possibile optare per la rateazione della plusvalenza a quote costanti, nell’esercizio di realizzo e nei successivi ma non oltre il quarto, qualora la partecipazione ceduta risulti iscritta tra le immobilizzazioni finanziarie negli ultimi tre bilanci (art. 86, co. 4, Tuir). Per contro, nel caso si dovesse generare una minusvalenza, questa sarà deducibile, ai sensi dell’art. 101 del Tuir.

La società distribuirà dei dividendi?

Inizialmente no.

La società nasce per conseguire consistenti guadagni con una visione di medio-lungo termine. Chi desiderasse avere un rendimento sicuro attualmente non ha molte alternative rispetto al tenere il denaro sul conto corrente.

Come vengono tassati gli eventuali dividendi?

Investimento di Persona Fisica

La società erogante i dividendi applica, al momento della loro corresponsione, una ritenuta del 26% a titolo d’imposta sull’intero ammontare (sia per partecipazione qualificata che per partecipazione non qualificata).

Investimento di Persona Giuridica

Il dividendo percepito viene rilevato nel bilancio della società nell’esercizio della delibera. La tassazione avviene invece secondo il principio di cassa, quindi nell’anno di effettiva percezione dello stesso.

I dividendi non concorrono a formare il reddito dell’esercizio in cui sono percepiti in quanto esclusi dalla formazione del reddito della società o dell’ente ricevente per il 95 per cento del loro ammontare (art.89 Tuir). Il dividendo imponibile per il 5% sarà soggetto ad aliquota IRES del 24%.

Investitore non residente

Per quanto riguarda le persone fisiche non residenti le norme rimandano all’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 600/73 che prevede l’applicazione della ritenuta del 27% a titolo d’imposta per i dividendi corrisposti a non residenti siano essi persone fisiche che società.

Diverso è il discorso relativamente al realizzo di partecipazioni da parte di persone fisiche non residenti: permane la rilevanza della natura partecipativa anche con riferimento ai capital gain realizzati da soggetti non residenti, per i quali è prevista l’esenzione da imposta sostitutiva ai sensi dell’articolo 5 comma 5 del Dlgs 461/1997 purché si tratti di partecipazioni non qualificate e il cedente risieda in uno Stato o territorio ricompreso nella White list, cioè negli Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni.

Se, invece, i soggetti non rientrano tra quelli coperti da Convenzioni oppure quelli per cui le norme prevedono la potestà impositiva dell’Italia dovranno versare a decorrere dal gennaio 2019 quanto previsto per le persone fisiche residenti e cioè la nuova ritenuta del 26%.

Nel caso di realizzo di partecipazioni qualificate anche per i non residenti che sono ricompresi nella white list si applicherà la ritenuta del 26% salvo quanto previsto dalle Convenzioni contro le doppie imposizioni: sul punto ad oggi si attendono anche ulteriori chiarimenti ministeriali.

Sino a gennaio 2019 per i non residenti si continueranno ad applicare per le cessioni di partecipazione quanto attualmente in vigore:

  • Cessioni di partecipazioni non qualificate: regime di esenzione come sopra descritto per i soggetti White list e UE;
  • Esenzioni previste dalle Convenzioni per le doppie imposizioni;
  • In tutti gli altri casi imponibilità della cessione nella misura del 58,14%.

In sostanza, anche dopo le novità normative, la tassazione dei capital gain in capo ai non residenti rappresenta di fatto l’eccezione e non la regola.

Per società ed enti non residenti il trattamento fiscale prevede:

  • Gli utili corrisposti a soggetti non residenti sono assoggettati alla ritenuta a titolo d’imposta nella misura del 26% salvo che: le partecipazioni siano relative a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato; siano erogati a società o enti soggetti ad un’imposta sul reddito delle società negli Stati Membri UE ovvero aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che sono inclusi nella white list (soggetti a ritenuta a titolo d’imposta nella misura dell’1,2%).
  • I soggetti non residenti a cui è applicata la ritenuta alla fonte possono richiedere il rimborso dell’imposta pagata all’estero in via definitiva sugli stessi utili dietro presentazione all’Amministrazione Finanziaria italiana di idonea documentazione proveniente dal competente ufficio fiscale dello Stato estero.
  • I dividendi erogati a soggetti UE possono rientrare nel cosiddetto regime madre-figlia dei dividendi comunitari (Direttiva 90/435/CE, recepita dall’articolo 27-bis del DPR n. 600/73). Questo rappresenta una deroga al principio di imposizione degli utili corrisposti a soggetti non residenti in presenza dei requisiti: soggettivi, legati alla natura del socio non residente; oggettivi, relativi alla partecipazione nella società italiana.
  • In particolare, la società madre (società non residente UE che detiene la partecipazione nella società italiana) deve: rivestire la forma di società di capitali (o comunque corrispondenti alle società di capitali italiane); essere fiscalmente residente in uno Stato dell’UE; essere assoggettata nello Stato di residenza, senza possibilità di opzione o di esonero, a una delle imposte sui redditi delle società corrispondenti alla Ires italiana (l’elenco delle imposte nazionali è contenuto nell’articolo 2 della citata direttiva del Consiglio Europeo n. 90/435/CE); detenere una partecipazione diretta pari ad almeno il 10% del capitale della società figlia italiana che distribuisce i dividendi, ininterrottamente per almeno un anno.

Qualora tali requisiti risultino soddisfatti, la ritenuta alla fonte sul dividendo:

  • Può non essere applicata dalla società residente che eroga gli utili;Se applicata, deve essere integralmente rimborsata al socio estero che ne faccia richiesta. La documentazione che attesta la sussistenza dei requisiti per l’applicazione del regime madre-figlia deve essere conservata fino a quando siano decorsi i termini relativi al periodo d’imposta in corso alla data di pagamento del dividendo (e comunque fino a quando gli accertamenti non siano stati definiti) e deve essere:Acquisita dalla società residente che eroga il dividendo, contestualmente alla richiesta del socio; prodotta all’Amministrazione Finanziaria italiana in caso di richiesta di rimborso.
  • In relazione al computo del periodo di possesso ininterrotto, l’Agenzia delle Entrate ha limitato i benefici del regime madre-figlia ai casi in cui al momento dell’effettiva erogazione dell’utile sia già decorso il periodo minimo di possesso delle partecipazioni disponendo, in caso contrario, l’operatività delle ritenute (Risoluzione n. 109/E/2005). Non sono in ogni caso ammesse al regime agevolato le società madri comunitarie: controllate, direttamente o indirettamente, per più del 25%, da soggetti non residenti in Stati UE; che detengono le partecipazioni allo scopo esclusivo o principale di beneficiare della disciplina della direttiva.
  • Rimangono inalterate comunque le esenzioni per i capital gain realizzati dai soggetti non residenti: esenzione incondizionata per le cessioni di partecipazioni non qualificate quotate (art. 23 co. 1 lett. f) del TUIR) esenzione per le cessioni di partecipazioni non qualificate, anche non quotate, per i residenti in Stati appartenenti alla white list (art. 5 co. 5 del DLgs. 461/97); esenzioni eventualmente previste dalle Convenzioni contro le doppie imposizioni.
  • La tassazione dei capital gain in capo ai non residenti rappresenta, di fatto, l’eccezione e non la regola.